6月27日訊(記者 李萬祥)伴隨上海房產(chǎn)市場交易的火爆，買賣雙方基于違約、糾紛等原因而走上法庭的情況屢見不鮮。二手房房產(chǎn)買賣糾紛引發(fā)的民事官司不少見?？缮虾Ｈ性鹤罱鼌s審理了一起基于二手房買賣糾紛引發(fā)的行政案件。

  2015年10月，上海市民李某通過某房產(chǎn)經(jīng)紀公司與買方張某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，以162萬的價格出售自己一套浦東新區(qū)金口路某小區(qū)60平方米的住宅，根據(jù)合同規(guī)定，買方付了49萬元的首付款，賣方李某則將自己房屋的房產(chǎn)證原件交由中介公司保管。合同簽訂后，李某不僅不配合買家辦理貸款手續(xù)，還向中介公司要求返還房產(chǎn)證原件。在繼續(xù)要求中介返還房產(chǎn)證的同時，李某還另外想出一條“捷徑”——以遺失為由申請補證。

  2015年12月9日，李某向浦東新區(qū)房地產(chǎn)登記處申請補發(fā)該房屋的房產(chǎn)證，同時提交了該房屋的上海市房地產(chǎn)登記簿、進行遺失公示的委托書等材料。浦東房地產(chǎn)登記處收到申請后，按照規(guī)定，市住建委、市規(guī)土局于2015年12月11日在其互聯(lián)網(wǎng)門戶網(wǎng)站上公示了該房屋產(chǎn)權(quán)證滅失(遺失)并申請補發(fā)的聲明。李某坐等30天公示期滿后領(lǐng)新證。孰料，與李某簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》的中介公司員工在市住建委互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站上看到了該房屋的遺失公示聲明，5天后該公司員工拿著李某的房產(chǎn)證原件、居間協(xié)議、買賣合同原件和收款收據(jù)來到了住建委，在出示這些證件材料的同時提出了補正異議。中介公司員工稱，公司、買家張某與李某10月27日簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》，可是賣方不僅不配合簽訂貸款合同，反而申請補辦房產(chǎn)證，李某的房產(chǎn)證并未遺失，而是因李某買賣該房屋而交由中介公司保管。

  市住建委在核查了中介公司提供的證件后，做出了不予補證通知并送達李某。李某不服，向法院提起訴訟。要求確認市住建委、市規(guī)土局不予補證的行政行為違法，并判令市住建委履行法定職責，為其補發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證。

  一審法院認為，李某以其房地產(chǎn)權(quán)證遺失為由向市住建委、市規(guī)土局提出補發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，市住建委、市規(guī)土局收到李某的申請后經(jīng)法定公告程序，明確李某要求補發(fā)的權(quán)證并非遺失，而是因該房屋買賣而由原告交由房屋買賣的中介公司保管，保管方對補證提出異議并得到市住建委、市規(guī)土局認可。《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定(試行)》(以下簡稱《登記技術(shù)規(guī)定》)第8.1.2條規(guī)定，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人申請遺失的，市住建委應該在門戶網(wǎng)站上刊登滅失、遺失聲明，并連續(xù)刊登30日?！白钥侵掌?0日內(nèi)有人向登記機構(gòu)提出異議的，登記機構(gòu)應當在收到異議后15日內(nèi)進行核查，經(jīng)核查異議成立的，登記機構(gòu)應當通知申請人不予補發(fā)。”市住建委、市規(guī)土局依此作出不予補發(fā)權(quán)證的決定，其認定事實清楚、證據(jù)充分，適用法律正確、執(zhí)法程序合法。故駁回原告李某的全部訴訟請求。李某仍不服，上訴至上海三中院。

  二審庭審中，李某承認有房屋買賣的事實存在，也承認房產(chǎn)證是在第三方中介公司保管。但其訴稱，自己是產(chǎn)權(quán)人，只要提出申請，住建委、規(guī)土局就應當予以補證。李某認為，原審的法律適用不正確，《上海市房地產(chǎn)登記條例》(以下簡稱《登記條例》)未設定房屋所有權(quán)人補領(lǐng)房產(chǎn)證需要行政許可，而《登記技術(shù)規(guī)定》不能作為實施具體許可的依據(jù);即使其與房產(chǎn)中介公司有合同約定，也并不代表該合同合法，亦不代表對方持有上訴人的房地產(chǎn)權(quán)證合法，涉案房地產(chǎn)權(quán)證被房產(chǎn)中介公司非法扣押，經(jīng)多次要求返還未果，屬于廣義上的遺失。

  住建委、規(guī)土局辯稱，根據(jù)《登記技術(shù)規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人申請補發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書是基于權(quán)證的滅失或遺失;《登記條例》和《登記技術(shù)規(guī)定》均對不予補證通知的情況做了相同規(guī)定。其認定補證異議成立是基于第三方獲得涉案房地產(chǎn)權(quán)證，是有民事法律關(guān)系基礎(chǔ)的，上訴人的產(chǎn)權(quán)證并未遺失，至于房屋買賣合同有效與否，第三人是否可以繼續(xù)持有涉案房地產(chǎn)權(quán)證，并非被上訴人判斷，應通過民事訴訟解決。

  二審法院認為：以遺失為由通過向兩被上訴人要求補證的方式申請證件是一種規(guī)避

  三中院審理認為，本案的爭議焦點在于，市住建委、市規(guī)土局認定補證異議成立并據(jù)此作出不予補證行政行為，是否符合法律規(guī)定。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人申請補發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明是基于權(quán)證的滅失或遺失。本案中，涉案房地產(chǎn)權(quán)證原件系上訴人本人基于房屋買賣合同、居間合同的約定，交由房產(chǎn)中介公司保管，不屬于《登記條例》規(guī)定的滅失、遺失的情形;且在法定滅失、遺失聲明的30日公告期內(nèi)，房產(chǎn)中介公司向兩被上訴人提出了補證異議。雖然《登記條例》、《登記技術(shù)規(guī)定》等對補證異議成立的判別標準未作出具體規(guī)定，但根據(jù)房產(chǎn)中介公司向兩被上訴人提供的相關(guān)材料，能初步證明第三方系基于合理事由占有涉案房地產(chǎn)權(quán)證，符合《登記技術(shù)規(guī)定》第8.1.2條等規(guī)定的立法原意。上訴人與房產(chǎn)中介公司就涉案房屋買賣及產(chǎn)權(quán)證返還糾紛，屬于民事法律關(guān)系，必要時可以通過民事訴訟途徑解決，而不應以遺失或滅失為由，通過向兩被上訴人要求補證的方式予以規(guī)避。上訴人的上訴請求和理由不能成立。故駁回李某的上訴，維持原判。